Le tabelle millesimali, generalmente allegate al Regolamento Condominiale, definiscono sostanzialmente la quota di proprietà di un determinato bene comune di competenza della singola unità immobiliare (es. appartamento, negozio, ecc.).

In ambito condominiale, le singole unità immobiliari (di qualunque genere e tipo) si avvalgono infatti di servizi e spazi comuni (es. la manutenzione dell’ascensore, la pulizia delle scale, la manutenzione delle facciate, ecc.) che vengono amministrati in maniera unitaria e che necessitano quindi una precisa suddivisione (ossia ripartizione) delle spese tra tutti i “comproprietari”, incombenza, questa, che generalmente è a carico dell’amministratore di condominio.

Per tali scopi, in funzione dell’uso (potenziale) che si fa del bene comune da parte delle singole unità immobiliari, vengono redatte da parte di professionisti qualificati le cosiddette Tabelle Millesimali che riportano appunto i “millesimi”, ossia la quota di “comproprietà” rapportata al valore 1.000.

Tra le tabelle di uso comune e quindi immancabili, almeno in un condominio tradizionale, troviamo:

TABELLA A – PROPRIETA’ GENERALE
TABELLA B – SPESE DI MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE SCALE
TABELLA C – SPESE PER MANUTENZIONE ORDINARIA/STRAORDINARIA ASCENSORE

A queste si aggiungono poi un’altra serie di tabelle che dipendono però dalle caratteristiche specifiche del fabbricato o che derivano da specifiche esigenze dei proprietari, quali ad esempio: la presenza di un portiere, la presenza di lastrici solari (terrazzi) ad uso esclusivo, le spese di manutenzione degli impianti fognanti, ecc.

Per ottenere però le tabelle i calcoli non risultano semplici e spesso richiedono particolari riflessioni e un attento studio da parte del professionista incaricato della loro redazione in rapporto soprattutto al contesto urbano in cui è collocato l’edificio e in relazione al periodo storico in cui vengono prodotte.

La procedura che generalmente viene adottata dal tecnico prevede una serie di passaggi, tra i quali:

– Studio dello stabile, individuando le parti comuni a tutti i condomini e quelle ad uso differenziato, il numero di scale, di piani, le altezze, il numero di unità immobiliari destinate ad abitazione, a negozio, deposito, box auto, ecc., la presenza o meno di particolari servizi (es. portierato, guardiania, ecc.).
– Studio delle singole unità immobiliari mediante misurazioni sul posto e sulla base delle planimetrie a disposizione delle superfici utili (ossia quelle al netto dei muri, dei pilastri, ecc.);
– Verifica della destinazione dei vani, al fine di associare un determinato coefficiente correttivo alle superfici rilevate (definizione quindi di un coefficiente di destinazione e funzionalità);
– Verifica dell’orientamento dei singoli vani e definizione del relativo coefficiente in relazione alla posizione del vano rispetto ai punti cardinali (nord, sud, nord-est, ecc.);
– Verifica del tipo di affaccio (es. verso un giardino piuttosto che verso una strada molto trafficata);
– Verifica dell’altezza dei vani;
– Verifica di luminosità ossia del rapporto tra superficie illuminante e superficie di pavimento del singolo vano;
– Altre verifiche a discrezione del tecnico e in rapporto al caso specifico.
A redazione delle tabelle ultimata, il professionista incaricato dovrebbe (purtroppo alcuni professionisti poco seri ed affidabili non lo fanno) consegnare un “pacchetto” costituito da:
– Relazione tecnica con la descrizione dell’immobile e dei criteri adottati per la redazione delle tabelle;
– Schede tecniche con i dati delle singole unità immobiliari (superfici, coefficienti adottati, ecc.);
– Planimetrie e schemi grafici che “fotografano” la situazione attuale e rendono più facilmente comprensibili gli altri elaborati.
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Ing. Francesco Gallo